Wohnen ist bei den meisten Haushalten der grösste Ausgabenposten — noch vor Steuern, Krankenkasse und Verkehr. Wer diesen einen Posten senkt, hat den grössten Hebel für den Vermögensaufbau gezogen, nicht den Latte-Faktor. Genau hier setzt «House Hacking» an: ein Begriff aus den USA für Wohnkosten, die im Idealfall auf null sinken. Dieser Artikel zeigt, was das in der Schweiz rechtlich und praktisch bedeutet — und wie ich meine eigenen Wohnkosten löse, obwohl ein Kauf an meinem Wohnort schlicht nicht sinnvoll ist.

Klar wurde mir das, als ich vor einiger Zeit ein «Zu verkaufen»-Schild vor einem abbruchreifen Haus in unserer Umgebung sah. Neugierig geworden, suchte ich das Inserat auf einem Immobilienportal: 521 Quadratmeter Grundstück für CHF 1,1 Mio. — für ein Einfamilienhaus — zu teuer. Als Doppeleinfamilienhaus — kaum Umschwung. Ich rechnete es trotzdem sauber durch – eine Einheit für uns, eine verkaufen. Ergebnis: keine wirkliche Option. Auch mehrere Eigentumswohnungen in der Region habe ich seither durchgerechnet — bei keiner ging die Rechnung auf. Und selbst dort, wo die Zahlen halbwegs gepasst hätten, wäre es in wichtigen Punkten — Anbindung an den öffentlichen Verkehr, Flexibilität — eine spürbare Verschlechterung gegenüber unserer heutigen Situation gewesen.

Was ist House Hacking überhaupt?

Der Begriff stammt aus der US-amerikanischen Real-Estate-Investing-Szene (populär gemacht u. a. durch die Plattform BiggerPockets). Die Grundidee: Du kaufst eine Immobilie mit mehreren Einheiten — typischerweise ein Zwei- bis Vierfamilienhaus —, wohnst selbst in einer Einheit und vermietest die restlichen. Die Mieteinnahmen decken einen Teil oder die gesamte Hypothek plus Nebenkosten ab. Im besten Fall wohnst du faktisch gratis — und baust gleichzeitig Eigenkapital in der Immobilie auf.

Der Kern des Konzepts lässt sich auf drei Prinzipien reduzieren:

1. Du senkst deinen grössten Fixkostenblock (Wohnen), statt bei Kleinausgaben zu sparen.
2. Andere Menschen bezahlen einen Teil deiner Wohnkosten — durch Miete, die sie dir zahlen.
3. Du bleibst flexibel genug, um die Strategie an deinen Wohnort und dein Budget anzupassen.

Wichtig: House Hacking ist kein fixes Rezept («kauf ein Mehrfamilienhaus»), sondern ein Prinzip. Und genau deshalb funktioniert es — in angepasster Form — auch in der Schweiz, wo der US-Klassiker (günstiges Mehrfamilienhaus, 3,5-%-Eigenkapitalanteil) so nicht existiert. Wer sich vertieft mit dem Konzept auseinandersetzen will: Scott Trenchs Set for Life^* gilt nach wie vor als Standardwerk zum Thema — auch wenn die US-spezifischen Finanzierungsdetails für Schweizer Leser nicht 1:1 gelten.

Wohnkosten und Transportkosten in der Schweiz: Die Zahlen

Ein Blick auf die Zahlen zeigt, warum sich der Aufwand lohnt. Laut Haushaltsbudgeterhebung (HABE) 2023 des Bundesamts für Statistik (BFS) geben Schweizer Haushalte im Schnitt 14,0 % ihres Bruttoeinkommens für Wohnen und Energie aus, sowie 6,8 % für Verkehr.

Der Schweizer Durchschnittshaushalt — grösste Ausgabenposten (BFS HABE 2023)

Bezogen auf das durchschnittliche Bruttoeinkommen von CHF 10’341/Monat (BFS HABE 2023). Steuern und Krankenkasse als Näherungswerte aus den publizierten Prozentanteilen berechnet.

Wohnen ist damit klar der grösste Einzelposten im Schweizer Haushaltsbudget. Verkehr liegt weiter hinten, ist aber mit rund CHF 700 pro Monat keineswegs zu unterschätzen. Genau diese zwei Blöcke adressiert House Hacking direkt — Verkehrskosten, weil du versuchst, nah an der Arbeit zu wohnen und dir so Pendlerkosten sparst; Wohnkosten, weil du sie durch Mieteinnahmen (oder wie in meinem Fall: durch eine Gegenrechnung) neutralisierst.

Muss ich zwingend kaufen? Nein — drei Varianten

Der grösste Denkfehler beim Thema House Hacking: Man glaubt, es brauche zwingend Wohneigentum. Das stimmt nicht. Es gibt drei Grundvarianten, die sich nach Kapital, Risikobereitschaft und lokalem Marktumfeld unterscheiden.

Variante 1: Klassisches House Hacking mit Eigentum

Du kaufst ein Mehrfamilienhaus oder eine Liegenschaft mit Einliegerwohnung, wohnst in einer Einheit, vermietest den Rest. Das funktioniert auch mit einer grösseren Wohnung, wenn du einzelne Zimmer vermietest. Die Mieteinnahmen der vermieteten Einheiten decken idealerweise Hypothekarzins, Amortisation und Nebenkosten ganz oder zumindest teilweise ab.

Voraussetzung: Ein lokaler Markt, in dem der Kaufpreis im Verhältnis zur erzielbaren Miete (Bruttorendite) attraktiv ist. Genau das ist der Knackpunkt in weiten Teilen der Schweiz: Kaufpreise sind so hoch, dass die Bruttorendite (Jahresmiete ÷ Kaufpreis) oft nur 2–3,5 % beträgt — zu wenig, um eine Hypothek nennenswert zu entlasten.

Finanzierung: Weil du hier selbst einen Teil der Liegenschaft bewohnst, gilt grundsätzlich die reguläre Finanzierung für selbstbewohntes Wohneigentum (siehe Tabelle unten). Wichtig: Bei einem Mehrfamilienhaus kann die Bank das Objekt als Renditeliegenschaft statt als selbstbewohntes Eigenheim einstufen, wenn dein eigener Nutzungsanteil zu gering ausfällt — dann gelten die strengeren 35-%-Eigenkapitalregeln.

Variante 2: House Hacking zur Miete — Untermiete/Rent Arbitrage

Auch ohne Eigentum funktioniert das Prinzip: Du mietest eine grössere Wohnung und vermietest ein oder mehrere Zimmer unter. Die Untermietzinsen senken deinen effektiven Wohnkostenanteil — teilweise bis auf null.

Das ist die Variante, die für die meisten Schweizer Mieterhaushalte tatsächlich zugänglich ist — unabhängig vom Immobilienmarkt vor Ort. Rechtliche Details dazu im nächsten Abschnitt.

Variante 3: Räumliche Entkopplung — kaufen, wo es sich rechnet, wohnen, wo es passt

Das ist die Variante, die ich selbst lebe: Wenn sich der Kauf am eigenen Wohnort nicht rechnet, kaufst du Renditeliegenschaften dort, wo die Bruttorendite stimmt — und mietest dort, wo du leben willst. Die Mieterträge aus den Renditeobjekten finanzieren deine eigene Miete quer. Mehr zur Umsetzung im Abschnitt «Meine eigene Lösung» weiter unten.

Ist das legal? Was du in der Schweiz beachten musst

House Hacking ist in der Schweiz grundsätzlich legal — die Details unterscheiden sich aber deutlich vom US-System.

• Untermiete ist gesetzlich geregelt (Art. 262 OR): Du brauchst die Zustimmung deines Vermieters — diese kann formlos, auch stillschweigend, erfolgen. Der Vermieter darf sie nur ablehnen, wenn du die Bedingungen nicht offenlegst, die Bedingungen missbräuchlich sind, oder ihm wesentliche Nachteile entstehen.
• Kein Gewinn-Verbot: Du darfst mit der Untermiete keinen unangemessenen Gewinn erzielen. Bei möbliertem Zimmer/möblierter Wohnung ist ein Aufschlag von 15–20 % auf den anteiligen Mietzins üblich und zulässig.
• Stockwerkeigentum: Willst du als Eigentümer eine Einheit jeweils kurzzeitig (Airbnb-Stil) vermieten, kann das als Zweckänderung gelten und die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft (unter Umständen einstimmig, Art. 648 Abs. 2 ZGB) erfordern — sofern das Reglement das nicht bereits regelt. Gemeinden/Kantone können zusätzlich einschränken.
• Genossenschaftswohnungen und subventionierter Wohnraum: Hier gilt oft eine Pflicht zur Selbstnutzung — Untervermietung zu Gewinnzwecken ist meist ausgeschlossen.

Der grösste Unterschied zu den USA

In der Schweiz gibt es kein Äquivalent zu diesem Hebel — und die Finanzierung unterscheidet sich zusätzlich je nach Nutzung deutlich:

Tragbarkeit wird in beiden Fällen mit einem kalkulatorischen Zins von 4,5–5 % gerechnet, nicht mit dem effektiven Hypothekarzins.

Das ist der Hauptgrund, warum die reine US-Kopie («kauf ein Vierfamilienhaus mit 3,5 % Eigenkapital») in der Schweiz nicht funktioniert — und warum Variante 2 (Untermiete) für die meisten Leser der realistischste Einstieg ist, während Variante 3 (räumliche Entkopplung) mehr Eigenkapital und Immobilien-Kenntnisse, dafür keine Standortbindung voraussetzt.

Meine eigene Lösung: Wohnkosten querfinanziert statt House Hacking im klassischen Sinn

Ehrlich gesagt: An meinem eigenen Wohnort gibt es keine Immobilien, bei denen ein Kauf zum Selbstbewohnen finanziell Sinn ergibt — und das trotz guter Finanzierungskonditionen bei meinem Arbeitgeber. Die Bruttorendite ist schlicht zu tief: Ich würde für weniger Rendite mehr Risiko und mehr gebundenes Kapital eingehen, als es mir wert ist. Deshalb wohnen wir derzeit zur Miete.

Das heisst aber nicht, dass ich beim Thema Wohnkosten nichts optimiert habe. Statt am eigenen Wohnort zu kaufen, habe ich in mehrere Renditeliegenschaften investiert — an Standorten, wo die Zahlen tatsächlich aufgehen. Konkret finanzieren rund mehrere kleinere Wohneinheiten aktuell die Miete unserer 4.5-Zimmer-Wohnung zu einem grossen Teil mit.

Wirtschaftlich betrachtet ist das dieselbe Grundidee wie House Hacking — nur räumlich entkoppelt: Nicht die Liegenschaft, in der ich wohne, finanziert meine Wohnkosten quer, sondern ein separates Portfolio an Renditeobjekten. Der Cashflow-Effekt ist vergleichbar, das Klumpenrisiko einer einzelnen Liegenschaft dagegen kleiner, weil ich nicht an einen einzigen Standort gebunden bin.

Für Leser in einer ähnlichen Situation — Wohnort ohne sinnvolle Kaufoption — ist das der pragmatischste Denkansatz: Statt zu warten, bis am eigenen Wohnort ein Kauf rechnet, den Fokus auf den Cashflow legen und ihn dort aufbauen, wo die Zahlen stimmen.

Zusammenfassung

1. House Hacking heisst: Andere zahlen einen Teil deiner Wohnkosten — durch Miete, die du erhältst.
2. Wohnen und Verkehr sind die grössten Hebel im Schweizer Budget: 14,0 % des Bruttoeinkommens (rund CHF 1’449/Monat beim Durchschnittshaushalt) fürs Wohnen, 6,8 % (rund CHF 703/Monat) für Verkehr.
3. Kauf ist keine Voraussetzung: Untermiete (Variante 2) ist in Art. 262 OR klar geregelt und funktioniert auch für Mieterhaushalte.
4. Rechtlich ist House Hacking in der Schweiz legal, aber an klare Regeln gebunden: Zustimmungspflicht des Vermieters, kein Gewinnverbot bei der Untermiete, beim Stockwerkeigentum ggf. Zustimmung der Eigentümergemeinschaft — und eine deutlich strengere Finanzierung als das US-System mit FHA-Darlehen.
5. Wenn der Kauf am eigenen Wohnort nicht rechnet: Räumliche Entkopplung — Renditeobjekte dort kaufen, wo die Zahlen stimmen, und die eigene Miete damit querfinanzieren — ist eine valable Alternative, braucht aber mehr Eigenkapital (35 % statt 20 %).